好利來(lái)蛋糕店的選址策略

　　與傳統(tǒng)正餐相比，以經(jīng)營(yíng)蛋糕、面包、點(diǎn)心為主的西餅店正以其特色獲得很多消費(fèi)者的青睞。對(duì)投資者而言，無(wú)論以哪種經(jīng)營(yíng)方式來(lái)運(yùn)作西餅店，店鋪位置的選擇顯得尤為重要。俗話說(shuō)“一步差三市”。即開(kāi)店地址“差一步”，就有可能“差三成”的買(mǎi)賣(mài)。

　　因此，不管是加盟連鎖品牌還是自創(chuàng)品牌，選址是否合理是投資者首先考慮的重點(diǎn)。談及市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)成功的西餅店，不能不提及好利來(lái)。這個(gè)1992年創(chuàng)辦的企業(yè)已在全國(guó)70多個(gè)大中城市擁有900多家直營(yíng)店鋪，成為國(guó)內(nèi)烘烤行業(yè)的龍頭企業(yè)。

　　進(jìn)入2009年后，好利來(lái)將加速在北京市場(chǎng)上的開(kāi)店計(jì)劃。據(jù)好利來(lái)開(kāi)發(fā)部部長(zhǎng)屈寶良透露，今年好利來(lái)將在北京開(kāi)設(shè)一家旗艦店，面積在500平方米左右。作為好利來(lái)專職的開(kāi)發(fā)管理人員，屈寶良講述了連鎖餅店在選址過(guò)程中遵循的規(guī)律。通過(guò)他的闡述，好利來(lái)在選址方面的經(jīng)驗(yàn)將對(duì)投資者開(kāi)店起到借鑒和指導(dǎo)作用。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦能了解這類業(yè)態(tài)在選址過(guò)程中的訴求。

　　在人口密集處開(kāi)店

　　“好利來(lái)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品屬于休閑類食品，顧客是具備了一定消費(fèi)能力的人群。因此，在選址時(shí)首先要對(duì)選定的地方進(jìn)行人群調(diào)查分析，看是否滿足開(kāi)店的基本要求�！痹谇鼘毩伎磥�(lái)，對(duì)人流量和購(gòu)買(mǎi)力的分析是開(kāi)店的基礎(chǔ)。

　　通常而言，在人口密集處的地段開(kāi)店，成功的幾率往往比普通地段高出很多。好利來(lái)在選址之初會(huì)通過(guò)對(duì)人口密度、客流量、人口流動(dòng)性的測(cè)算來(lái)預(yù)計(jì)人口密集的程度。例如，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定一個(gè)地區(qū)的人口密度，人口密度越高，則進(jìn)駐該區(qū)域的可能性越大。同時(shí)，在評(píng)估某具體項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。

　　經(jīng)過(guò)以上相應(yīng)的數(shù)據(jù)測(cè)算之后，好利來(lái)進(jìn)駐的區(qū)域大致包含以下特征。首先，好利來(lái)會(huì)選擇在城市的商業(yè)中心或者商務(wù)區(qū)開(kāi)店。這些區(qū)域有大量的人流量，且面對(duì)的顧客多是白領(lǐng)階層。例如，好利來(lái)在西直門(mén)、朝外等地的店鋪便是如此。其次，在臨近居民區(qū)的街面房開(kāi)店，面對(duì)的客群主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹�，流�?dòng)客群為輔。最后，包括在學(xué)校門(mén)口、人氣旺盛的旅游景點(diǎn)、大型批發(fā)市場(chǎng)門(mén)口等地開(kāi)店也是好利來(lái)考慮的區(qū)域。

　　此外，調(diào)查區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力水平是好利來(lái)進(jìn)駐與否的重要考核標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，根據(jù)人流量來(lái)推算出店鋪目標(biāo)客戶的數(shù)量。在人流量很大的城市商業(yè)中心或者商務(wù)區(qū)內(nèi)，可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的檔次來(lái)評(píng)定流動(dòng)客群的購(gòu)買(mǎi)水平。而如果在住宅區(qū)域內(nèi)開(kāi)店，則需要對(duì)小區(qū)內(nèi)人口的收入水平進(jìn)行隨機(jī)抽樣的調(diào)查，因?yàn)槿丝诘南�費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的。因此，以青年和中年層顧客為主，有較多可支配收入的居住區(qū)將會(huì)被好利來(lái)優(yōu)先選擇。

　　針對(duì)不同消費(fèi)群體選擇店鋪規(guī)模

　　對(duì)于投資者而言，投資開(kāi)設(shè)西餅店是屬于周期長(zhǎng)且靈活性較小的一種商業(yè)投資。店址的經(jīng)營(yíng)類型、規(guī)模大小和成本高低直接影響著目標(biāo)市場(chǎng)、促銷(xiāo)策略、商品構(gòu)成等方面的因素。因此，在開(kāi)店之初，投資者應(yīng)對(duì)不同類型的店址作全面準(zhǔn)確的評(píng)估。相關(guān)餐飲業(yè)選址資料專題推薦，點(diǎn)擊閱讀>>>餐飲業(yè)選址資料專題

　　店鋪的選址很大程度取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品種類和對(duì)于目標(biāo)客戶的界定。如果店鋪經(jīng)營(yíng)的是以生日蛋糕為主，那商務(wù)中心或者人氣旺盛的超市附近則是考慮重點(diǎn)。如果店鋪經(jīng)營(yíng)的是以零食性的點(diǎn)心為主，則黃金地段并非是最好的選擇。因此，投資者一定要根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)種類來(lái)確定最佳的開(kāi)店地點(diǎn)。

　　“根據(jù)不同的消費(fèi)群體來(lái)選擇店鋪的規(guī)模是好利來(lái)在選址過(guò)程中堅(jiān)持的原則。目前好利來(lái)在北京店鋪的規(guī)模通常是在60～150平方米之間，但根據(jù)環(huán)境的變化我們也會(huì)選擇開(kāi)設(shè)30平方米的小店鋪和500～600平方米的大型店鋪�！痹谇鼘毩伎磥�(lái)，店鋪規(guī)模的大小與周?chē)�環(huán)境密切相關(guān)。

　　目前，店鋪類型可以從地理位置、競(jìng)爭(zhēng)等不同角度來(lái)進(jìn)行區(qū)分。從地理位置角度來(lái)看，店址大致可以分為商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類。商鋪中心型店址位于城市的繁華商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)配套設(shè)施發(fā)達(dá)，人流量巨大。此類店址適合于例如好利來(lái)這樣的連鎖專賣(mài)店開(kāi)設(shè)。位于地區(qū)性商業(yè)中心的準(zhǔn)商業(yè)中心型店址，有著重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較城市級(jí)商業(yè)中心少，尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量較少。隨著城市人口的外遷而設(shè)立的郊外型店址，其經(jīng)營(yíng)成本最低。而位于大型居民區(qū)內(nèi)的居民小區(qū)型店址，定位為小區(qū)的生活配套設(shè)施。

　　從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，店址可分為競(jìng)爭(zhēng)型和孤立型兩類。首先競(jìng)爭(zhēng)型店址是指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可分為兩類：一是同類連鎖商店中，來(lái)自這類對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大；二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的商店，如百貨店、食品店等。其次孤立型店址，正好與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì)，指商圈內(nèi)沒(méi)有上述兩類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在�？偠�言之，各種類型店址在運(yùn)營(yíng)時(shí)各自會(huì)面臨不同的壓力。例如在租金較低的地段客流量少，而客流量多的地方租金又非常高。因此，選擇店址離不開(kāi)對(duì)各類型店址的綜合評(píng)估。

　　遵循兩大選址標(biāo)準(zhǔn)

　　經(jīng)過(guò)多年努力，好利來(lái)已擁有分布于全國(guó)70多個(gè)大中城市的900多家直營(yíng)店鋪。在屈寶良看來(lái)，要想打造一個(gè)成功的品牌連鎖企業(yè)，店面的選址策略顯得極為關(guān)鍵�！斑x址需要考慮很多細(xì)節(jié)方面的因素。比如對(duì)人流活動(dòng)的線路考察就包括人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走，可能有人走到一個(gè)地方該拐彎了，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方。同樣在地鐵附近的兩個(gè)店鋪，會(huì)因?yàn)槿肆骰顒?dòng)路線的不同而對(duì)生意產(chǎn)生巨大影響�！鼻鼘毩颊f(shuō)道。

　　因此，在落實(shí)到具體選擇店鋪的過(guò)程中，好利來(lái)一直遵循著以下兩個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)。第一，對(duì)物業(yè)所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)考察成為了進(jìn)駐的先決條件。具體從區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、周邊商業(yè)配套情況、人流量等方面來(lái)評(píng)判。例如在繁華的商業(yè)中心和社區(qū)型的商業(yè)街上，其店面門(mén)前的人流量一定要具備開(kāi)店的基礎(chǔ)。因此，對(duì)所進(jìn)駐物業(yè)周邊的現(xiàn)狀作出分析是好利來(lái)進(jìn)駐與否的重要依據(jù)。

　　其次，重點(diǎn)考察開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)是否能滿足好利來(lái)正常的經(jīng)營(yíng)條件。好利來(lái)將從軟、硬件兩個(gè)方面來(lái)分析物業(yè)的具體位置。物業(yè)是否產(chǎn)權(quán)明晰，相關(guān)勞動(dòng)力成本、房地租成本、能源成本、投資和稅務(wù)政策等方面是否適合等方面都是好利來(lái)在軟件方面考察的重點(diǎn)。為了避免未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，好利來(lái)會(huì)選擇物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰且與企業(yè)發(fā)展理念一致的業(yè)主進(jìn)行合作。

　　落實(shí)到具體硬件指標(biāo)上，則要看房屋高度、格局和面積，是否具備上下水、足夠電量和廣告燈箱位。通常好利來(lái)要求層高不能低于2.8米，門(mén)面寬度在6米以上，建筑形態(tài)屬于框架式結(jié)構(gòu)。此外，所進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)位置、臨街的可視性、門(mén)前停車(chē)場(chǎng)等微觀層面的細(xì)節(jié)也是好利來(lái)在選址過(guò)程中需要考察的方面。

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